Hipoteca con bitcoin: usar criptomonedas para comprar casa y lo que revisan los prestamistas

Una "hipoteca con bitcoin" puede ser tres cosas distintas. El bitcoin se puede vender y usar los dólares documentados para el pago inicial, los costos de cierre o las reservas. También se puede evaluar como un activo durante la aprobación del préstamo, aunque las reglas de las agencias y del prestamista determinan si primero hay que convertirlo a dólares. O se puede dejar en garantía (colateral) de un préstamo aparte que financia el pago inicial junto a una hipoteca convencional. Los costos y los riesgos cambian en cada caso, y la diferencia empieza con los impuestos y con lo que se pone como garantía.

¿Qué cuenta como una hipoteca con bitcoin?

La expresión cubre tres caminos, y un prestamista querrá saber cuál aplica antes que cualquier otra cosa.

El primero es la venta. El solicitante vende bitcoin, los dólares llegan a una cuenta bancaria o de corretaje, y la hipoteca avanza como cualquier otra en la que el comprador tiene efectivo. El segundo es el tratamiento como activo, en el que el prestamista considera las tenencias de bitcoin como parte de las finanzas del solicitante, por ejemplo como reservas. El tercero es la garantía: el bitcoin queda como colateral de un préstamo que financia una parte o todo el pago inicial.

Una hipoteca convencional sigue respaldada por la vivienda en todos los casos. Solo el camino de la garantía añade un segundo bien en garantía.

¿Cómo puede el bitcoin financiar la compra de una casa?

En el camino de la venta, el préstamo de vivienda es una hipoteca ordinaria y el bitcoin solo importa como origen del efectivo. En el camino del activo, lo que un prestamista puede contar depende del inversionista que respalda el préstamo y de los requisitos adicionales del propio prestamista, que son reglas que se suman a los mínimos de las agencias.

El camino de la garantía funciona de otra manera. La descripción publicada por Better (opens in a new tab) de su hipoteca respaldada por criptomonedas, ofrecida con Coinbase, combina una hipoteca conforme de Fannie Mae con un préstamo aparte para el pago inicial. Ese segundo préstamo está respaldado por el bitcoin en garantía y por un segundo gravamen sobre la vivienda. Un gravamen es un derecho legal sobre una propiedad que puede hacerse valer si un préstamo no se paga, y el segundo gravamen queda detrás de la hipoteca principal.

¿Qué revisa un prestamista hipotecario?

Un prestamista revisa los ingresos, el historial de crédito, las deudas existentes, las reservas y el origen de los fondos necesarios para el cierre. Con criptomonedas se añaden el historial de transacciones, la prueba de que el solicitante es dueño de la cuenta y los registros que muestran cómo el bitcoin se convirtió en dólares.

Conforme a la sección B3-4.1-04 de la Guía de Venta de Fannie Mae (opens in a new tab), la moneda virtual cambiada a dólares puede usarse para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas cuando el cambio está documentado, los dólares están en una institución financiera regulada a nivel federal o estatal, y los dólares se verifican antes del cierre. El prestamista también debe documentar un depósito grande que provenga de la cuenta de moneda virtual del solicitante. Esa misma sección no permite usar moneda virtual para el depósito de buena fe (earnest money).

El Boletín 2021-36 de Freddie Mac (opens in a new tab), que corresponde a la sección 5501.3 de la Guía para Vendedores y Administradores, exige que la criptomoneda usada para los fondos requeridos en la transacción, incluidos el pago inicial, los costos de cierre y las reservas, se cambie a dólares estadounidenses. También exige que los pagos mensuales de una deuda respaldada por criptomonedas se incluyan en el cálculo de la relación entre pagos de deuda e ingresos. El prestamista puede confirmar qué dice hoy la sección 5501.3 vigente.

¿Los préstamos FHA y VA tratan el bitcoin de otra forma?

Ambos programas se centran en el efectivo y los activos líquidos documentados. El Manual 4000.1 de HUD (opens in a new tab) es la fuente de normas de la FHA, y los prestamistas aplican sus reglas de documentación de activos, origen de los fondos y depósitos grandes a los préstamos FHA. Los materiales de aprobación de VA (opens in a new tab) exigen que el prestatario tenga activos en efectivo suficientes para los costos de cierre, los puntos, el pago inicial cuando corresponda y cualquier diferencia entre el precio de venta y el valor razonable de VA, y exigen verificar los activos líquidos necesarios para cerrar.

En ambos programas, la distinción útil es entre el bitcoin y los dólares que se obtienen al venderlo. El bitcoin vendido se vuelve dólares que un prestamista puede evaluar bajo las reglas de verificación de activos. Si un prestamista concreto aceptará el bitcoin mismo como efectivo disponible es una pregunta para ese prestamista, por escrito.

¿Hay que vender el bitcoin?

Conforme a la guía vigente de Fannie Mae, sí, para los fondos que se destinan al pago inicial, los costos de cierre o las reservas. Los dólares deben estar documentados y verificados antes del cierre.

Se ordenó un cambio, pero no está demostrado que ya esté en vigor. El 25 de junio de 2025, la Decisión núm. 2025-360 de la Federal Housing Finance Agency (FHFA, Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda) (opens in a new tab) ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac preparar propuestas para considerar la criptomoneda como activo de reserva sin convertirla a dólares. La orden mencionó activos acreditados y guardados en un intercambio centralizado regulado en Estados Unidos, ajustes por volatilidad y límites basados en el riesgo sobre la parte de las reservas que puede representar la criptomoneda. Además, cada empresa necesitaba la aprobación de su junta directiva antes de presentar cambios a la FHFA.

Una orden de preparar propuestas no equivale a elegibilidad universal en todos los prestamistas. El solicitante puede preguntar al prestamista si sigue el texto vigente de la Guía de Venta o algún cambio posterior aprobado, y si el bitcoin en autocustodia califica siquiera.

¿Cómo funciona un préstamo para el pago inicial con bitcoin en garantía?

La página de ayuda de Coinbase (opens in a new tab) y la descripción de Better presentan la misma estructura.

• Better origina y administra la hipoteca.
• La hipoteca sobre la vivienda es un préstamo conforme de Fannie Mae.
• Un préstamo aparte para el pago inicial está respaldado por bitcoin en garantía y por un segundo gravamen sobre la vivienda.
• El bitcoin en garantía debe valer al menos el 250 % del monto del préstamo para el pago inicial.
• El bitcoin se transfiere a la cuenta de custodia de Better en Coinbase Prime.
• Pueden solicitarlo residentes de Estados Unidos con una cuenta verificada de Coinbase en buen estado y suficiente BTC.

La página de Better muestra un ejemplo: una casa de $500,000, $250,000 en bitcoin en garantía y un préstamo en efectivo de $100,000 para el pago inicial. Es una ilustración del proveedor, no un promedio del mercado ni una cotización.

La ventaja es que no hace falta vender el bitcoin para financiar el pago inicial, de modo que el prestatario conserva su exposición a él. El precio de esa ventaja es que el bitcoin sale del control directo del prestatario y queda en custodia mientras el préstamo siga vigente, y puede permanecer en garantía hasta que el préstamo se pague o se refinancie, según los términos. El anuncio de Better para inversionistas (opens in a new tab) también menciona el USDC como garantía admisible junto con el bitcoin.

¿Cuánto cuesta?

En este mercado aparecen tres clases de cifras, y cada una responde a una pregunta distinta.

La Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac (opens in a new tab) informó un promedio de 7.03 % para una hipoteca a 30 años con tasa fija y de 6.42 % para una a 15 años con tasa fija en la semana del 24 de septiembre de 2026. Sirve como referencia para una primera hipoteca convencional. No es una cotización, y no se puede comparar con un producto respaldado por criptomonedas a menos que coincidan el monto del préstamo, el plazo, los puntos, la tasa anual (APR), los requisitos de aprobación y las comisiones.

Para la estructura con bitcoin en garantía, el solicitante puede pedir la tasa de interés y la APR del segundo préstamo, el pago mensual combinado de ambos préstamos, y cualquier comisión de originación, custodia, administración, transferencia, liquidación y cierre. La tasa de interés es el precio anual del dinero solo; la APR suma ciertas comisiones para mostrar un costo más completo. Sin cifras comparables de una alternativa convencional, decir que una opción cuesta menos que la otra es una suposición.

¿Qué puede salir mal?

Cada riesgo de dejar bitcoin en garantía nace de un mecanismo concreto, y varios van junto a una ventaja.

Impuestos por una venta. Vender bitcoin para financiar un pago inicial puede generar una ganancia o una pérdida de capital. Ese es el costo tributario del camino de la venta.

Movimiento del precio mientras está en garantía. El valor del bitcoin puede cambiar mucho mientras está en garantía. La cobertura inicial del 250 % en la estructura de Better y Coinbase es un control de riesgo. En los términos de Better y Coinbase, los movimientos de precio por sí solos no activan llamadas de margen, que en otros préstamos con criptomonedas son solicitudes de más garantía o de pago cuando sube la relación préstamo-valor. Eso es una característica de los términos de este proveedor y no aplica a todos los préstamos con criptomonedas.

Pagos atrasados y liquidación. El bitcoin en garantía puede liquidarse si el prestatario lleva 60 días de morosidad, y la liquidación puede ser una disposición sujeta a impuestos aunque el prestatario no haya decidido vender. Un pago atrasado también puede poner en riesgo el préstamo de la vivienda, porque el préstamo respaldado por bitcoin lleva un segundo gravamen sobre la misma casa. En una ejecución hipotecaria, quien tiene un segundo gravamen tiene un derecho propio.

Custodia y quiebra de la contraparte. El bitcoin en garantía queda en una cuenta de custodia, no en la billetera del prestatario. Conviene pedir por escrito cómo se separa el bitcoin de los activos propios del custodio, si puede ser rehipotecado (prestado de nuevo por el custodio) y qué ocurre si el prestamista, el custodio o el intercambio quiebran.

Comisiones. Pueden aplicarse comisiones de originación, custodia, administración, transferencia, liquidación y cierre, y pueden cambiar el costo real de un préstamo cuya tasa parece moderada.

¿Qué impuestos aplican?

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) (opens in a new tab) exige reportar la venta, el intercambio u otra disposición de un activo digital. Para un activo personal o de inversión, la ganancia o la pérdida depende de la base (por lo general, lo que se pagó), el valor justo de mercado, la fecha y el período de tenencia. Vender bitcoin por dólares para financiar un pago inicial es una disposición, de modo que puede resultar una ganancia o una pérdida sujeta a impuestos.

Dejar bitcoin en garantía no equivale automáticamente a una venta según los hechos generales de un préstamo, pero la liquidación posterior del bitcoin en garantía sí es una disposición. Otras transferencias o términos del préstamo pueden tener consecuencias propias, y las regulaciones propuestas por el IRS en 2024 sobre activos digitales (opens in a new tab) tratan preguntas abiertas sobre ciertas transacciones de préstamo. Los principios generales sobre la disposición de moneda virtual convertible aparecen en un memorando del IRS (opens in a new tab).

Conviene conservar las fechas de las transacciones, las unidades, el valor en dólares, la base, los registros de la billetera o del intercambio y los registros de liquidación. Un profesional de impuestos puede aplicarlos a la estructura concreta.

¿Qué conviene revisar antes del cierre?

La mayoría de los solicitantes de hipotecas de plazo fijo deben recibir un Estimado de Préstamo (Loan Estimate) dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud y una Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) al menos tres días hábiles antes del cierre (opens in a new tab), de acuerdo con la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Oficina para la Protección Financiera del Consumidor). La lista de revisión de la Divulgación de Cierre de la CFPB (opens in a new tab) enumera lo que se compara entre ambos documentos: monto del préstamo, tasa de interés, APR, pago mensual, costos de cierre, efectivo para cerrar, multa por pago anticipado, pago global (balloon), e impuestos, seguro y evaluaciones en depósito de garantía (escrow).

En una estructura respaldada por criptomonedas, las preguntas van más allá de los documentos:

1. ¿El bitcoin se vende, se cuenta como reserva o queda en garantía?
2. ¿Qué entidad origina y administra cada préstamo?
3. ¿Cuáles son el requisito de cobertura de la garantía, la causa de morosidad y el aviso previo a una liquidación?
4. ¿Quién guarda el bitcoin y puede el custodio rehipotecarlo?
5. ¿En qué parte de los documentos aparecen la tasa, la APR, las comisiones y los términos del gravamen?

Antes de transferir cualquier criptomoneda, el solicitante puede confirmar la licencia del prestamista y del originador del préstamo en el NMLS Consumer Access (opens in a new tab) y con los reguladores estatales, y confirmar que el producto se ofrece en el estado donde vive.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar bitcoin para el pago inicial de una hipoteca?

La guía publicada por Fannie Mae exige que la moneda virtual se cambie a dólares estadounidenses, se mantenga en una institución financiera regulada a nivel federal o estatal y se verifique antes del cierre. Una estructura de garantía como la de Better y Coinbase es otra ruta, que usa un segundo préstamo.

¿Puede el bitcoin contar como reservas hipotecarias?

La FHFA ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac preparar propuestas para contar la criptomoneda como reservas sin convertirla, con condiciones como la custodia en un intercambio regulado y ajustes por volatilidad. La orden no creó por sí sola elegibilidad en todos los prestamistas, así que las reglas escritas vigentes del prestamista son las que mandan.

¿Qué pasa si el bitcoin baja de precio?

Depende del producto. En los términos de Better y Coinbase, los movimientos de precio por sí solos no activan llamadas de margen, pero la garantía puede liquidarse tras 60 días de morosidad en los pagos. Otros préstamos pueden fijar un umbral ligado al precio.

¿Los préstamos FHA y VA pueden usar bitcoin?

Los materiales de FHA y VA piden efectivo o activos líquidos documentados. Los dólares obtenidos al vender bitcoin pueden evaluarse bajo esas reglas de documentación, y el prestamista decide cómo los trata.

Siguiente paso

La serie sobre préstamos con bitcoin profundiza en cómo funcionan los préstamos respaldados por bitcoin, la liquidación, la custodia y los impuestos.